E casa mea și fac ce vreau, fiindcă sunt proprietar. Oare să fie așa? (II)

Proprietari de casă în intravilanul Clujului. Obligația de a menține casa într-o stare bună, pentru a fi evitată supraimpozitarea. Neînțelegeri între coproprietari.

Reluând subiectul din articolul trecut cu privire la supraimpozitarea de către Primărie a unei clădiri considerate neîngrijite, una dintre întrebările cele mai frecvente care ni se adresează în cabinet este cazul în care imobilele sunt deținute în coproprietate de mai multe familii, iar unii din coproprietari se conformează obligațiilor legale de refacere a fațadelor, iar alții nu.

Cum poți proceda în cazul în care unii coproprietari se conformează, dar vecinii tăi nu doresc să colaboreze?

Răspunsul îl găsim în prevederile Codului Civil, respectiv art.648, 649, 655, în conformitate cu care, dacă într-o clădire sau întru-un ansamblu rezidential există spații cu destinație de locuință sau cu altă destinație având proprietari diferiți, părțile din clădire fiind destinate întrebuințării spațiilor respective, nu pot fi folosite decât în comun, sunt obiectul unui drept de coproprietate forțată.

Sunt considerate prin prevederi legale părţi comune, în măsura în care prin lege ori prin act juridic nu se prevede altfel:

1.Terenul pe care se află clădirea, compus atât din suprafaţa construită, cât şi din cea neconstruită necesară, potrivit naturii sau destinaţiei construcţiei, pentru a asigura exploatarea normală a acesteia; pentru eventuala suprafaţă excedentară proprietarii sunt titularii unei coproprietăţi obişnuite;

2. Fundaţia, curtea interioară, structura de rezistenţă, pereţii perimetrali şi despărţitori dintre proprietăţi şi/sau spaţiile comune, acoperişul, terasele, scările şi casa scărilor, holurile, pivniţele şi subsolurile necompartimentate, rezervoarele de apă, centralele termice proprii şi ascensoarele;

3. Instalaţiile de apă şi canalizare, electrice, de telecomunicaţii, de încălzire şi de gaze de la branşament/racord până la punctul de distribuţie către părţile aflate în proprietate exclusivă, canalele pluviale, paratrăsnetele, antenele colective, precum şi alte asemenea părţi;

4. Alte bunuri care, potrivit legii sau voinţei părţilor, sunt în folosinţă comună.

De asemenea, proprietarul este obligat să asigure întreținerea spațiului care constituie bunul principal, astfel încât clădirea să se păstreze în stare bună. Prin urmare, obligația de a face lucrările de reparație cu privire la părțile comune din clădirea rezidențială, revine tuturor coproprietarilor care vor suporta costurile în raport de cota-parte deținută din dreptul de proprietate forțată.

Eventualele neînțelegeri dintre coproprietari nu pot cenzura raportul de drept fiscal stabilit între Consiliul Local și toți coproprietarii. Cu alte cuvinte, faptul că nu se înțeleg nu înseamnă că măsura de supraimpozitare va fi revocată în raport de cei care se conformează și se va menține în raport de ceilalți.

Supraimpozitarea va fi aplicată tuturor coproprietarilor, indiferent de neînțelegerile dintre ei și indiferent de care este gradul de deteriorare al părților comune situate sau aflate în folosința doar a unuia dintre apartamente, implicit a unuia dintre coproprietari.

Același raționament se menține și în situația în care de exemplu, fațada sau altă parte comună, aferente apartamentului unuia din coproprietari este în stare mai bună, fiind reparată anterior de acesta.

Nicăieri în cuprinsul prevederilor legale nu se regăsesc norme legale care să impună Consiliului Local să stabilească cote diferențiate de majorare a impozitului pe clădire, raportat la gradul de deteriorare a impozitului și la culpa proprietarilor.

Din momentul în care s-a decis aplicarea sancțiunii, dacă termenul de conformare a trecut, toți coproprietarii vor fi obligați la plata supraimpozitului până când iau măsurile legale arătate în articolul anterior.

Dacă unul din coproprietari refuză să se conformeze somației primită în acest sens de la Primărie, celălalt coproprietar poate să-l dea în judecată în baza art. 641 alin.(3) din Codul Civil care prevede următoarele : Coproprietarul sau coproprietarii interesați pot cere instanței să suplinească acordul coproprietarului aflat în imposibilitate de a-și exprima voința sau care se opune în mod abuziv la efectuarea unui act de administrare indispensabil menținerii utilității sau valorii bunului.

De asemenea, în situația în care soluționarea litigiului de suplinire a acordului durează mai mult decât termenul acordat de Primărie pentru luarea măsurilor legale de intrare în legalitate, coproprietarul vătămat poată să ceară instanței să-l oblige pe vecinul necooperant să repare întregului prejudiciu care i-a fost creat, inclusiv cel referitor la supraimpozitarea pe perioada cât durează realizarea reparațiilor și litigiul.